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中国楼市全面降杠杆帷幕已经开启?

文/Avon(编辑) 来源:金融中国 2016年10月25日    【字体:     
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摘要:国庆长假前后,北京、天津、苏州、深圳等共计21个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。执行限贷政策的,例如深圳将二套房首付比例提高至七成,北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。这也显示了地方政府对居民房贷降杠杆已拉开帷幕。
 

随后,央行的信贷调控也开始紧锣密鼓的进行着。10月中旬,央行召集17家商业银行召开住房信贷会议,要求各银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。
 

与此同时,央行上海总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议,再次要求银行要继续严格执行限贷政策,切实防范各类资金违规流入土地市场。信贷政策也开始全面收紧。

面对政策面空前的“围追堵截”,业内人士表示,监管层终级目标还是房地产市场平稳健康发展态势,而不是出现过多资金投资进入,否则对楼市有很大风险,这种风险还会危及商业和金融业。
 

当然,也有学者并不认同,他们觉得:无论是地方上调首付比例,还是央行收紧房贷,这在历次调控中都有出现,结果是失败告终,而在每轮调控过后,都将会引发更凶猛的房价上涨浪潮。
 

但是,此论房地产的降杠杆,与过去有所不同,以往地方政府调控、央行收紧信贷之外,其他进入楼市的渠道并没有被拦截,而这次,监管层已将其他进入楼市资金渠道拦截,国内房地产要想出现新一轮报复性反弹已无可能,中国楼市全面降杠杆的帷幕已经拉开。
 

首先,严禁理财资金违规入市。10月22日,银监会发布三季度经济金融形势分析会,明确指出要加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。这是本轮楼市调控政策中,银监会打出的第一针降温剂。
 

实际上,银行资金进入房地产的途径有很多,理财渠道也是一个不容小觑的方式。日前,中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》显示,今年上半年,有13.06%的银行理财资金流向了房地产,规模占比从去年的第三升至第二,共计有2.09万亿元。
 

现在的状况是,一些银行利用理财资金间接参与首付贷的形式,包括融资租赁私募资产证券化产品等。所以,虽然之前面临监管层屡屡打击,但首付贷仍未完全销声匿迹,仍有房地产中介为购房者与银行之间“穿针引线”,变相从银行得到资金来垫资的情况仍然存在。
 

再者,收紧信托资金进入楼市。截至10月23日,信托公司今年共发行了658只房地产类集合信托,规模达到1950.18亿元。现如今监管当局要求,信托产品发行前都要经过报备,报备了就都是合规的,且集合类产品都是事先报备。
 

就在本轮房地产调控之前,信托产品可以分散化投资,这样就看不到实际投向,即做一个资金池,掩盖交易方式。此前监管层也曾重拳整治信托资金池乱象,效果不佳。但这次,监管层要求信托产品要报备,就是要防止过多的信托资金入市炒楼,助推房地产泡沫。
 

最后,债券市场资金进入楼市也将受限。随着房地产调控政策的严厉推行,关于暂停房地产公司债审核的传闻也不时兴起。上周市场传闻交易所进行了口头指导,暂停地产企业公司债发行,但并为下发正式文件。不过,多数业内人士表示,尚未收到通知。
 

对此,有知情人士透露,证监会打算对于房企发债出一个审核标准,在正式标准下发以前,两个交易所的房地产项目不会往前推进,因此,市场将这种状况解读为暂停。标准发布后,房地产项目应该可以正常进行,但发债的要求会有所提高。这意味着,监管层提高了房企通过债券融资进行加杠杆的标准。
 

而监管层提高并严审房企发债标准,对于本轮楼市调控更为有利,之前一二线城市地王频出,很多房企财大气粗,不惜血本拿地,主要原因是债券市场融资太过容易,且成本过低。而现在监管层提高房企的发债审核标准,那未来地王频出的现象将会得到基本遏制。房企滥加杠杆的时代已经终结。
 

现在很多人对本轮房地产调控能否成功表示质疑,因为历次调控不仅是以失败告终,而且调控过后会引发新一轮房价飙升。实际上,之前的调控失败,是因为调控存在着外围资金持续流入楼市的漏洞,而这次所有流入楼市的资金渠道都被控制住了。在楼市全面降杠杆的情况下,房地产进入长期调整,不会太遥远。(来源:龙讯财经)

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